Lettera dell'Agenzia delle Entrate per gli affitti brevi: cosa sa il Fisco con la DAC7 e cosa fare
Sempre più host e property manager si trovano nella PEC una comunicazione dell'Agenzia delle Entrate sui redditi da locazione breve. Non è un caso e non è sfortuna: dal 2023 Airbnb e Booking.com comunicano ogni anno al Fisco, host per host e immobile per immobile, quanto hai incassato. Questa guida spiega cosa sa già l'Agenzia, come funziona la lettera di compliance, chi viene segnalato quando c'è di mezzo un property manager, e — soprattutto — cosa fare (e cosa non fare) se la ricevi.
La risposta breve: la lettera non è un accertamento, è un'occasione. Rispondere o ravvedersi costa una frazione di quello che costerà ignorarla.
Indice
- Cosa sa già l'Agenzia delle Entrate: la DAC7 in concreto
- La lettera di compliance: cos'è, come arriva, cosa chiede
- Cosa fare se la ricevi (e cosa non fare)
- Lordo o netto? Il disallineamento che spaventa ma non deve
- Property manager: chi viene segnalato
- Per i commercialisti: gestire le lettere dei clienti host
- Il secondo fronte: l'autofattura TD17 sulle commissioni
- Mettersi in regola: i numeri del ravvedimento
Cosa sa già l'Agenzia delle Entrate: la DAC7 in concreto
La DAC7 (Direttiva UE 2021/514, recepita con il D.Lgs. 32/2023) obbliga le piattaforme digitali a comunicare all'Agenzia delle Entrate i dati dei propri venditori — e la "locazione di beni immobili" è espressamente tra le attività coperte. Airbnb, Booking.com, Vrbo: nessuna piattaforma rilevante è esclusa.
Ogni anno, entro il 31 gennaio, per l'anno precedente le piattaforme trasmettono per ciascun host:
| Dato comunicato | Dettaglio |
|---|---|
| Corrispettivi accreditati | Al netto di commissioni e imposte trattenute, per trimestre |
| Commissioni e imposte trattenute | Indicate separatamente, per trimestre |
| Conto di accredito | IBAN e intestatario |
| Ogni immobile | Indirizzo e dati catastali |
| Attività | Giorni di locazione e numero di prenotazioni per inserzione |
| Identità del venditore | Nome, codice fiscale / partita IVA, residenza |
Tre cose da notare. Primo: non esiste una soglia minima per le locazioni — la franchigia dei 30 movimenti / 2.000 euro annui vale solo per chi vende beni. Anche chi affitta poche settimane l'anno, da privato in cedolare secca, viene segnalato tramite codice fiscale. Secondo: il dettaglio è per immobile e per trimestre, non un totale annuo — l'Agenzia vede la fotografia completa del portafoglio. Terzo: il primo anno comunicato è stato il 2023, quindi il Fisco ha ormai tre annualità di storico su cui fare incroci.
A questo si aggiunge il piano controlli 2026 di Guardia di Finanza e Agenzia sulle locazioni brevi: analisi di rischio congiunta sulle banche dati, verifica del CIN, vigilanza sulle ritenute delle piattaforme. I controlli sul settore hanno già recuperato oltre 1,2 miliardi di euro tra imposte, interessi e sanzioni — inclusi gli accordi record chiusi da Airbnb (576 milioni) e Booking.
La lettera di compliance: cos'è, come arriva, cosa chiede
Lo strumento si chiama comunicazione per l'adempimento spontaneo (art. 1, commi 634-636, L. 190/2014) e i redditi da locazione immobiliare — cedolare secca inclusa — sono tra le categorie espressamente previste. Arriva via PEC (o posta ordinaria se non hai una PEC) ed è sempre consultabile nel cassetto fiscale.
Il contenuto tipico: l'Agenzia ti segnala che dai dati in suo possesso risultano redditi (in questo caso da locazione breve) che non trovano riscontro — in tutto o in parte — nella tua dichiarazione, e ti invita a verificare. I dati DAC7 alimentano l'analisi di rischio e gli incroci con cui queste anomalie vengono individuate.
Il punto giuridico che cambia tutto: la lettera non è un atto impositivo. Non c'è nulla da pagare "entro 60 giorni", non ci sono sanzioni già irrogate. È l'ultimo momento utile per sistemare la posizione alle condizioni migliori possibili.
Cosa fare se la ricevi (e cosa non fare)
- Non ignorarla. La lettera precede l'accertamento. Non rispondere significa lasciare che l'anomalia diventi un atto vero, con sanzioni piene e molti meno margini.
- Ricostruisci i numeri prima di rispondere. Estratti conto delle piattaforme, Certificazione Unica con le ritenute 21% già subite, dichiarazioni degli anni segnalati. Nella maggior parte dei casi la spiegazione è documentale (vedi il disallineamento lordo/netto qui sotto).
- Se i numeri tornano: rispondi via CIVIS. Il canale telematico "assistenza sulle comunicazioni per l'adempimento spontaneo" accetta chiarimenti e documenti (PDF/A o TIF, max 20 MB per file), anche tramite il tuo commercialista. In alternativa c'è il numero dedicato dell'Agenzia.
- Se i numeri non tornano: ravvediti subito. Il ravvedimento operoso prima della notifica di un atto riduce le sanzioni fino a un decimo. Ogni giorno di attesa dopo la lettera è margine regalato.
Lordo o netto? Il disallineamento che spaventa ma non deve
È il dubbio più frequente di chi confronta la lettera con la propria dichiarazione. Per definizione di legge, il "corrispettivo" DAC7 è la somma al netto di spese, commissioni e imposte trattenute dalla piattaforma — le commissioni viaggiano in campi separati del tracciato.
Molti host, però, dichiarano (correttamente) il canone lordo. Il risultato è che l'importo in dichiarazione può essere più alto di quello segnalato dalla piattaforma: un disallineamento benigno, che si spiega documenti alla mano sommando corrispettivo netto e commissioni trattenute. Il vero trigger delle lettere non è questa differenza: è il reddito omesso del tutto o in parte — l'annualità non dichiarata, l'immobile dimenticato, la ritenuta 21% scambiata per un'imposta definitiva quando è solo un acconto.
A proposito di quest'ultimo punto: dal 2024 la cedolare secca sulle locazioni brevi è al 26% dal secondo al quarto immobile (resta al 21% se ne affitti uno solo), e la ritenuta operata da Airbnb è a titolo d'acconto — il saldo si fa in dichiarazione. Chi si è fermato alla ritenuta ha quasi sempre un'integrazione da fare.
Property manager: chi viene segnalato
Per i PM la domanda è concreta: la segnalazione DAC7 arriva sul mio codice fiscale o su quello del proprietario? Dipende da chi ha il rapporto con la piattaforma e chi incassa:
| Assetto operativo | Chi viene segnalato |
|---|---|
| Account OTA e incassi intestati al proprietario (mandato con rappresentanza) | Il proprietario |
| PM registrato come venditore insieme al proprietario | Il proprietario (così le FAQ dell'Agenzia) |
| Sublocazione o mandato senza rappresentanza: account e incassi del PM | Il PM, con dettaglio per ogni immobile gestito |
C'è poi un livello ulteriore, segnalato da AIGAB nella lettura delle FAQ dell'Agenzia: il PM che detiene gli account, incassa i corrispettivi e opera da sostituto d'imposta è considerato a sua volta un "gestore di piattaforma", con obblighi DAC7 propri verso i proprietari (salvo esonero se un'altra piattaforma ha già comunicato quei dati). Se gestisci decine di annunci in nome proprio, i dati che arrivano all'Agenzia sono decine di righe immobile-per-immobile, trimestre-per-trimestre, tutte riconducibili alla tua partita IVA — e la coerenza con le fatture che emetti ai proprietari e con le CU diventa il primo controllo di qualità da fare in casa.
Per i commercialisti: gestire le lettere dei clienti host
Il canale operativo è CIVIS – assistenza sulle comunicazioni per l'adempimento spontaneo, accessibile anche agli intermediari Entratel per conto del cliente: chiarimenti e allegati in PDF/A o TIF/TIFF (max 20 MB per file), esito con notifica SMS/email.
I punti da verificare in pratica, nell'ordine in cui conviene controllarli:
- Quadratura netto/lordo: corrispettivo DAC7 (netto) + commissioni trattenute = incasso lordo; confrontarlo con quanto dichiarato e con il "valore netto cedolare secca" della CU emessa dalla piattaforma o dal PM.
- Ritenute già subite: la ritenuta 21% in CU è un acconto già versato che riduce l'eventuale dovuto.
- Competenza temporale: la DAC7 ragiona per trimestre di accredito, non per data di contratto o di soggiorno — i cavalli di anno (Capodanno su tutti) spiegano più anomalie di quanto si creda.
- Aliquota corretta: 21% su un immobile, 26% dal secondo al quarto (dal 2024).
E un controllo che il cliente host quasi mai sa di dover chiedere: i TD17 sulle commissioni ci sono? È il secondo fronte, e per i clienti con partita IVA è spesso quello scoperto — nella guida per gli studi che gestiscono clienti Airbnb trovi il flusso operativo completo.
Il secondo fronte: l'autofattura TD17 sulle commissioni
Tra i dati che le piattaforme comunicano ci sono, separatamente, le commissioni addebitate a ciascun host. Per chi ha partita IVA (ordinario o forfettario) ogni fattura di commissione di Airbnb Ireland UC o Booking.com B.V. richiede l'autofattura elettronica TD17 con IVA al 22%, da trasmettere allo SDI entro il 15 del mese successivo — un obbligo che riguarda anche i forfettari, per i quali l'IVA è un costo secco.
L'Agenzia, in altre parole, sa esattamente quante commissioni hai pagato e può incrociarle con i TD17 che nel Sistema di Interscambio non trova. Le sanzioni per l'omesso reverse charge (violazioni dal 1° settembre 2024, D.Lgs. 87/2024): da 500 a 10.000 euro per violazione se l'operazione risulta dalla contabilità, 5% dell'imponibile (minimo 1.000 euro) se non vi risulta, e per chi l'IVA la doveva versare davvero — il caso del forfettario — il 70% dell'imposta non assolta.
Una buona notizia recente c'è: con il D.Lgs. 81/2025 il versamento dell'IVA da reverse charge per i forfettari è passato da mensile a trimestrale (entro il 16 del secondo mese successivo a ciascun trimestre). L'adempimento TD17, però, resta al 15 del mese successivo — ed è quello che l'automazione toglie di mezzo.
Mettersi in regola: i numeri del ravvedimento
Per le violazioni dal 1° settembre 2024 il ravvedimento operoso riduce le sanzioni così: 1/10 del minimo entro 30 giorni, 1/9 entro 90 giorni, 1/8 entro il termine della dichiarazione dell'anno della violazione, 1/7 oltre — sempre prima che arrivi un atto. Sull'omesso TD17 registrato in contabilità significa scendere fino a circa 63 euro per violazione; sui redditi omessi, a una frazione della sanzione piena, oltre a imposte e interessi.
La strategia è la stessa vista per la lettera: muoversi prima del Fisco, che i tuoi numeri li ha già. E per non ricostruire mai più un arretrato: FatturaBnB legge le email di prenotazione che Airbnb e Booking ti mandano già (imposti l'inoltro una volta, senza installare nulla), genera i TD17 conformi e li trasmette allo SDI entro la scadenza — per il singolo host come per l'intero portafoglio clienti di uno studio.
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Domande frequenti
Ho ricevuto una lettera dell'Agenzia delle Entrate per i miei affitti brevi: devo pagare subito?
No. La lettera di compliance non è una cartella né un accertamento: è un invito a verificare la tua posizione. Puoi fornire chiarimenti tramite il canale CIVIS (anche tramite il tuo commercialista) oppure, se l'anomalia è fondata, regolarizzare con il ravvedimento operoso a sanzioni ridotte. Ignorarla è l'unica scelta sbagliata: il passo successivo è l'accertamento vero e proprio.
Quali dati comunicano Airbnb e Booking all'Agenzia delle Entrate con la DAC7?
Ogni anno, entro il 31 gennaio, le piattaforme trasmettono per ciascun host: corrispettivi accreditati (al netto di commissioni e imposte trattenute), commissioni indicate separatamente, IBAN di accredito, indirizzo e dati catastali di ogni immobile, giorni di locazione e numero di prenotazioni, con dettaglio trimestrale.
Affitto occasionalmente e senza partita IVA: vengo segnalato lo stesso?
Sì. Per le locazioni immobiliari la DAC7 non prevede alcuna soglia minima: la segnalazione avviene tramite codice fiscale, con o senza partita IVA. La soglia dei 30 movimenti / 2.000 euro riguarda solo la vendita di beni.
Il corrispettivo comunicato con la DAC7 è lordo o netto?
Netto: per definizione di legge (D.Lgs. 32/2023) è la compensazione al netto di spese, commissioni e imposte trattenute dalla piattaforma, che vengono comunicate in campi separati. Chi dichiara il canone lordo mostra quindi importi maggiori di quelli segnalati: è un disallineamento benigno e documentabile.
Sono un commercialista: come rispondo a una lettera di compliance per un cliente host?
Tramite CIVIS – assistenza sulle comunicazioni per l'adempimento spontaneo, disponibile anche agli intermediari Entratel: si trasmettono i chiarimenti con allegati in PDF/A o TIF (max 20 MB per file) e si riceve l'esito con notifica. Se l'anomalia è fondata, conviene il ravvedimento operoso prima della notifica di atti.
La lettera riguarda anche l'autofattura TD17 sulle commissioni?
Le lettere di compliance nascono in genere dai redditi non dichiarati, ma i dati DAC7 includono anche le commissioni pagate alla piattaforma: l'Agenzia può incrociarle con i TD17 trasmessi allo SDI. Chi ha partita IVA e non ha mai fatto l'autofattura sulle commissioni Airbnb o Booking ha un secondo fronte aperto, sanabile con il ravvedimento.