Affitti brevi con partita IVA: scontrino, fattura o niente?
Hai aperto la partita IVA per gli affitti brevi, magari perché dal 2026 col terzo appartamento è obbligatoria, e la prima domanda è quella pratica: adesso devo battere lo scontrino a ogni ospite?
La risposta sorprende quasi tutti: non necessariamente. E in parecchi casi non devi emettere proprio niente, a meno che l'ospite non chieda la fattura. Dipende da una sola cosa: che cosa vendi davvero, un alloggio o un servizio ricettivo.
Indice
- La tabella: chi sei, cosa emetti
- Locazione o attività ricettiva? Il confine
- Partita IVA obbligatoria non significa scontrino obbligatorio
- Se sei ricettivo: documento commerciale o fattura
- La fattura per soggiorno: quando conviene e cosa serve
- Sanzioni
- FAQ
La tabella: chi sei, cosa emetti
| La tua situazione | IVA sul soggiorno | Cosa emetti per ogni soggiorno |
|---|---|---|
| Privato, fino a 2 appartamenti, cedolare secca | Fuori campo IVA | Niente (ricevuta di cortesia facoltativa) |
| P.IVA, mera locazione (alloggio + pulizie + biancheria) | Esente (art. 10, n. 8)1 | Niente scontrino. Fattura esente solo se richiesta; corrispettivi annotati nel registro |
| P.IVA, attività ricettiva (colazione, pasti, servizi alla persona) | 10% | Documento commerciale al checkout, oppure fattura |
Due parole sui termini, perché qui la precisione paga: lo "scontrino" oggi si chiama documento commerciale e viene memorizzato e trasmesso all'Agenzia delle Entrate per via telematica (art. 2, D.Lgs. 127/2015)2. La guida riguarda gli obblighi ordinari qui descritti: verifica eventuali esoneri e casi particolari.
Locazione o attività ricettiva? Il confine
Il discrimine non è quanti appartamenti hai, ma quali servizi offri.
Restano dentro la locazione: la fornitura di biancheria e la pulizia dell'alloggio (le ammette espressamente l'art. 4 del D.L. 50/2017)3, più utenze e wi-fi. La locazione di un fabbricato abitativo fatta da un soggetto con partita IVA è esente IVA per l'art. 10, n. 8, del D.P.R. 633/721.
Fanno scattare l'attività ricettiva: colazione, somministrazione di pasti, noleggio auto, guide turistiche, interpreti. L'Agenzia delle Entrate (Circolare 24/E/2017)4 li esclude dalla locazione perché richiedono "un livello seppur minimo di organizzazione". Questo non attribuisce automaticamente il 10% a ogni servizio accessorio. Verifica la qualificazione delle singole prestazioni e il regime applicabile, incluso l’eventuale forfettario.
Zona intermedia: i servizi resi durante il soggiorno (pulizie infra-soggiorno, cambio biancheria a metà settimana). La legge non li nomina; la prassi li legge come indizio di ricettività. Se sei su questo confine, è la domanda giusta da portare al commercialista.
Partita IVA obbligatoria non significa scontrino obbligatorio
Dal 2026 chi destina alla locazione breve più di due appartamenti è considerato imprenditore per presunzione di legge (art. 1, comma 17, L. 199/2025)5: partita IVA obbligatoria dal terzo immobile.
Ma attenzione al passaggio logico che quasi tutti sbagliano: la partita IVA ti rende soggetto passivo IVA, non ti trasforma in un albergo. Se continui a fare mera locazione, le tue operazioni restano esenti, e le operazioni esenti di questo tipo sono esonerate sia dall'obbligo di fattura (salvo richiesta del cliente, art. 22, n. 6, D.P.R. 633/72)6 sia dall'obbligo di scontrino (art. 2, lett. n, D.P.R. 696/1996, richiamato per i corrispettivi telematici)7.
Quello che resta: annotare i corrispettivi nel registro IVA ed preparare la fattura, esente, se l'ospite la chiede entro la fine del soggiorno. Per il resto: niente da battere, niente da trasmettere.
Se sei ricettivo: documento commerciale o fattura
Se invece la tua attività è ricettiva, per ogni soggiorno serve uno dei due:
Documento commerciale. Va emesso all'ultimazione della prestazione, cioè al checkout, anche se i soldi non sono ancora arrivati: in quel caso riporta la dicitura "corrispettivo non riscosso", e all'incasso si emette il documento riepilogativo. L'IVA entra nella liquidazione del periodo in cui incassi. Lo ha chiarito l'Agenzia con la Circolare 3/E/20208 e la Risposta 486/20199. Con le OTA, verifica quando il pagamento all’intermediario vale come pagamento al prestatore: l’accredito bancario successivo non coincide necessariamente con il momento fiscale dell’incasso.
Fattura. L'operazione fatturata è esclusa dall'obbligo di documento commerciale: fatturare ogni soggiorno via SDI è un'alternativa sempre legale, ed è l'unica via che non richiede né registratore di cassa né procedura corrispettivi. Come emettere materialmente il documento commerciale senza comprare un registratore, e cosa c'è di vero nelle app che lo promettono, lo trattiamo nella guida allo scontrino senza registratore di cassa.
La fattura per soggiorno: quando conviene e cosa serve
Prima un mito da sfatare: non esiste l'obbligo automatico di fattura verso le aziende. L'art. 22 del D.P.R. 633/726 la rende obbligatoria solo se il cliente la chiede non oltre il momento di effettuazione dell'operazione. L'ospite in trasferta la chiederà quasi sempre (gli serve per dedurre il costo), ma la fonte dell'obbligo è la richiesta.
Il prezzo pratico della fattura è il dato: serve il codice fiscale dell'ospite (per un'azienda, la partita IVA), e Airbnb e Booking non lo passano. Va chiesto direttamente, tipicamente al check-in. Per chi lavora solo via portali è questo, più che la norma, il vero costo della strada "fattura per tutto".
Sanzioni
Se dovevi certificare i corrispettivi e non lo hai fatto, fai verificare la violazione effettiva e l’effetto sulla liquidazione. Non ricavare un importo unico da applicare a tutte le operazioni.10 I dati DAC7 non dimostrano da soli un’omissione.
Una nota per chi legge nel 2027: dal 1° gennaio 2027 il D.P.R. 633/72 confluisce nel nuovo Testo Unico IVA (D.Lgs. 10/2026)11. Le regole restano queste; cambia la numerazione degli articoli.
Il TD17 sulle commissioni estere è un tema distinto: riguarda il committente soggetto passivo IVA, non il privato della prima riga. Verifica il trattamento della fattura ricevuta nella guida all’autofattura Airbnb. FatturaBnB genera queste autofatture dai documenti ricevuti via email e permette di trasmetterle allo SDI; non produce fatture del soggiorno.
Fonti normative
- D.P.R. 633/1972, art. 10 (n. 8: esenzione locazioni), testo vigente su Normattiva
- D.Lgs. 127/2015, art. 2 (memorizzazione e trasmissione telematica dei corrispettivi), su Normattiva
- D.L. 50/2017, art. 4 (definizione di locazione breve), su Normattiva
- Circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017, Agenzia delle Entrate (PDF)
- L. 30 dicembre 2025, n. 199 (Bilancio 2026, art. 1 c. 17: presunzione d'impresa oltre 2 appartamenti), su Normattiva
- D.P.R. 633/1972, art. 22 (commercio al minuto: fattura su richiesta), su Normattiva
- D.P.R. 696/1996, art. 2 (esoneri dalla certificazione dei corrispettivi), su Normattiva; conferma sul combinato con i corrispettivi telematici in Risposta n. 242/2022 (PDF)
- Circolare n. 3/E del 21 febbraio 2020, Agenzia delle Entrate (PDF)
- Risposta n. 486/2019, Agenzia delle Entrate (PDF)
- D.Lgs. 471/1997, art. 6, testo vigente su Normattiva
- D.Lgs. 19 gennaio 2026, n. 10 (Testo Unico IVA), Gazzetta Ufficiale
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Domande frequenti
Ho aperto la partita IVA per il terzo appartamento: devo battere lo scontrino a ogni ospite?
Non necessariamente. La partita IVA obbligatoria dal terzo immobile rende la locazione un'attività d'impresa, ma se offri solo alloggio, pulizie e biancheria resta una locazione esente IVA: niente scontrino e fattura solo se l'ospite la chiede. Lo scontrino (documento commerciale) scatta solo se la tua attività è ricettiva, cioè se offri servizi come la colazione o i pasti.
Quali servizi trasformano la locazione breve in attività ricettiva?
Pulizia finale e fornitura di biancheria sono compatibili con la locazione (art. 4 D.L. 50/2017). Colazione, somministrazione di pasti, noleggio auto, guide o interpreti richiedono un'organizzazione da impresa ricettiva: il trattamento va qualificato in base alle singole prestazioni e al regime, non tutte automaticamente al 10% e va certificato il corrispettivo. I servizi resi durante il soggiorno (pulizie infra-soggiorno, cambio biancheria) sono considerati dalla prassi un indizio di ricettività.
Un'azienda prenota un soggiorno: sono obbligato a fare fattura?
La fattura è obbligatoria solo se il cliente la richiede non oltre il momento di effettuazione dell'operazione (art. 22 D.P.R. 633/72). Non esiste un obbligo automatico verso le aziende: in pratica l'ospite business la chiede quasi sempre, ma la fonte dell'obbligo è la sua richiesta, non il suo status.
Se emetto fattura per ogni soggiorno posso evitare lo scontrino?
Sì. L'operazione fatturata è esclusa dall'obbligo di memorizzazione e trasmissione dei corrispettivi: la fattura elettronica via SDI è un'alternativa sempre legale al documento commerciale. Il prezzo pratico è che serve il codice fiscale dell'ospite, che Airbnb e Booking non ti passano.
Affitto due appartamenti in cedolare secca: mi riguarda qualcosa di tutto questo?
No. Senza partita IVA sei fuori campo IVA: niente scontrino, niente fattura. Gli obblighi di certificazione riguardano solo i soggetti passivi IVA. Dal terzo appartamento, però, la legge presume l'attività d'impresa e il quadro cambia.