Fatturazione Airbnb con partita IVA: le tre fatture e chi le fa
Cerchi «fatturazione Airbnb» e trovi tre documenti diversi che tutti chiamano «fattura»: quella che Airbnb manda a te, quella che tu potresti dover fare all'ospite, e un'autofattura di cui quasi nessuno parla. Sono tre cose diverse, con regole diverse, e confonderle è l'errore da cui nascono quasi tutti i problemi fiscali degli host. Questa pagina le separa una per una.
Indice
- Le tre fatture in un colpo d'occhio
- La fattura che ricevi da Airbnb
- La fattura all'ospite: quando sì, quando no
- L'autofattura TD17 sulle commissioni
- Un esempio con i numeri
- FAQ
Le tre fatture in un colpo d'occhio
| Documento | Chi lo fa | A chi | IVA |
|---|---|---|---|
| Fattura delle commissioni | Airbnb Ireland UC | A te | Senza IVA italiana (soggetto UE) |
| Fattura per il soggiorno | Tu, solo in certi casi | All'ospite | Esente per la mera locazione, 10% se attività ricettiva |
| Autofattura TD17 | Tu, se hai partita IVA | Va allo SDI | 22%, che versi tu in reverse charge |
Se hai una fattura in mano e ti chiedi cosa farne, la prima domanda è: quale delle tre è? Il resto dell'articolo prende ogni riga della tabella e la spiega.
La fattura che ricevi da Airbnb: perché arriva senza IVA
Per ogni prenotazione Airbnb ti addebita una commissione, e per quella commissione ti manda una fattura intestata a te. Arriva da Airbnb Ireland UC, partita IVA irlandese IE9827384L: un fornitore UE senza stabile organizzazione in Italia. Per l'art. 7-ter del D.P.R. 633/721 il servizio si considera effettuato in Italia, quindi la fattura arriva senza IVA, e l'imposta la deve integrare chi la riceve, se è un soggetto passivo.
Due conseguenze pratiche:
- se non hai partita IVA, quella fattura la conservi e basta: nessuna integrazione, nessun obbligo IVA;
- se hai partita IVA, quella fattura fa scattare l'autofattura TD17 (ne parliamo sotto).
Le fatture delle commissioni non arrivano da sole: vanno recuperate dal portale o dalle email. Dove trovarle, passo per passo, è nella guida per scaricare le fatture delle commissioni Airbnb.
La fattura all'ospite: quando sì, quando no
Qui il malinteso è doppio, in entrambe le direzioni.
Se affitti da privato in cedolare secca (fino a due appartamenti): sei fuori campo IVA e non emetti nulla, nemmeno se l'ospite è un'azienda. Al massimo una ricevuta di cortesia. Se Airbnb incassa per te, applica la ritenuta del 21% a titolo d'acconto (art. 4, D.L. 50/20172): è un anticipo sulle tue imposte, non una fattura.
Se hai partita IVA: la fattura all'ospite è obbligatoria solo se lui la chiede, non oltre il momento di effettuazione dell'operazione (art. 22, D.P.R. 633/723). Non esiste l'obbligo automatico verso le aziende: l'ospite in trasferta la chiederà quasi sempre perché gli serve per dedurre il costo, ma la fonte dell'obbligo è la sua richiesta. Se fai mera locazione (alloggio, pulizie, biancheria) la fattura è esente IVA; se offri servizi da struttura ricettiva (colazione, pasti) l'IVA è al 10% e cambia tutto il quadro dei corrispettivi. La distinzione completa, scontrino compreso, è nella guida scontrino, fattura o niente.
Su questa riga della tabella FatturaBnB non c'entra: le fatture per i tuoi soggiorni non sono cosa sua. Lavora sulla riga successiva.
L'autofattura TD17: il documento che quasi nessuno sa di dover fare
Se hai partita IVA, ogni fattura di commissioni che ricevi da Airbnb (e da Booking.com, che fattura dall'Olanda con lo stesso meccanismo) ti rende debitore dell'IVA italiana su quella commissione. È il reverse charge dell'art. 17, comma 2, D.P.R. 633/724: emetti un documento elettronico TD17, calcoli il 22% sulla commissione e lo trasmetti allo SDI entro il 15 del mese successivo alla ricezione della fattura.
Tre cose che sorprendono quasi tutti:
- Vale anche in regime forfettario, e lì l'IVA è un costo pieno perché non è detraibile: i dettagli nella guida al forfettario;
- non c'è una soglia minima: anche la commissione da 15 € richiede il suo TD17;
- l'obbligo nasce dal ricevere la fattura estera, non dal volume: perché è obbligatoria per tutti gli host con partita IVA.
Se il dubbio è quale codice usare tra TD17, TD18 e TD19, la regola in una riga è servizi → TD17, e le commissioni OTA sono servizi: i casi al confine sono nella guida ai codici.
Questa è la parte della fatturazione Airbnb che si automatizza davvero: FatturaBnB legge le fatture di commissione che Airbnb e Booking ti inviano via email, imposti una volta l'inoltro e la scadenza del 15 smette di essere un pensiero.
Un esempio con i numeri
Esempio su una prenotazione da 1.000 €, confrontando due possibili commissioni. L'annuncio del 13 ottobre riguarda gli host con software di gestione non ancora passati alla tariffa unica, sulle nuove prenotazioni dopo il cambio.6
| Esempio con commissione al 3% | Esempio con commissione al 15,5% | |
|---|---|---|
| Commissione fatturata da Airbnb | ~ 30 € (3%) | 155 € (15,5%) |
| IVA al 22% da integrare col TD17 | ~ 6,60 € | 34,10 € |
Il calcolo presuppone una fattura di commissioni senza IVA soggetta a reverse charge. Usa l'importo effettivo della tua fattura e verifica il trattamento: la tabella non stabilisce quale tariffa Airbnb applica al tuo account.
Fonti normative
- D.P.R. 633/1972, art. 7-ter, testo vigente su Normattiva
- D.L. 50/2017, art. 4 (locazioni brevi e ritenuta), su Normattiva
- D.P.R. 633/1972, art. 22 (fattura su richiesta del cliente), su Normattiva
- D.P.R. 633/1972, art. 17 (reverse charge), testo vigente su Normattiva
- D.Lgs. 14 giugno 2024, n. 87 (riforma delle sanzioni), su Normattiva
- Airbnb, aggiornamento sulle commissioni del 29 luglio 2026: destinatari e decorrenza del passaggio alla tariffa unica.
Leggi anche
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- Fattura Airbnb per aziende e partite IVA: perché non arriva mai con l'IVA italiana
Domande frequenti
Airbnb rilascia fattura?
Sì, ma solo per le sue commissioni: Airbnb Ireland UC ti invia una fattura per il servizio di intermediazione, senza IVA italiana perché emessa da un soggetto UE. Per il soggiorno dell'ospite, invece, Airbnb non prepara nessuna fattura fiscale al posto tuo: quel documento, quando serve, spetta a te.
Devo fare fattura all'ospite?
Solo se hai partita IVA e l'ospite la chiede non oltre il momento di effettuazione dell'operazione (art. 22 D.P.R. 633/72). Non esiste un obbligo automatico, nemmeno verso le aziende. Se affitti da privato in cedolare secca sei fuori campo IVA e non emetti nulla.
Airbnb fattura al cliente o all'host?
All'host. La fattura di Airbnb riguarda le commissioni ed è intestata a te. All'ospite Airbnb rilascia la ricevuta del pagamento della prenotazione, che non è una fattura fiscale per il soggiorno.
Come funziona la fatturazione Airbnb senza partita IVA?
Non c'è nessuna fattura da emettere né da integrare: senza partita IVA sei fuori campo IVA, dichiari i redditi in cedolare secca o IRPEF e, se Airbnb incassa per te, subisci la ritenuta del 21% a titolo d'acconto. L'autofattura TD17 sulle commissioni riguarda solo chi ha partita IVA.
Cosa succede se non faccio il TD17 sulle commissioni?
Occorre distinguere l'omessa comunicazione, l'applicazione del reverse charge e il versamento dell'IVA. Le conseguenze dipendono dalla violazione e dalle date. Raccogli fatture, ricevute e pagamenti e valuta con il commercialista le correzioni e l'eventuale ravvedimento.