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Come scaricare le fatture delle commissioni Airbnb: guida passo-passo

Pubblicato il 12 May 2026 da Team FatturaBNB

Ogni mese, chi ha partita IVA e affitta su Airbnb deve emettere un'autofattura TD17 per ogni fattura di commissione ricevuta da Airbnb Ireland UC. Il primo ostacolo pratico che molti host incontrano è questo: dove si trovano queste fatture nel pannello Airbnb? E soprattutto — perché il report dei guadagni che tutti conoscono non è la risposta giusta?

Questa guida spiega dove cercare le fatture vere, come scaricarle, e qual è il limite strutturale che rende il processo manuale insostenibile appena si supera qualche decina di prenotazioni al mese.

Prima cosa da capire: fattura di commissione ≠ report guadagni

Il malinteso più comune — e quello che genera più problemi in dichiarazione — è confondere i report dei guadagni con le fatture di commissione.

| Documento | Cosa contiene | Formato | Valido per TD17? | |---|---|---|---| | Report guadagni | Riepilogo di tutti i pagamenti ricevuti, con breakdown per prenotazione | CSV scaricabile in blocco | No | | Fattura di commissione Airbnb Ireland UC | Documento fiscale formale emesso da Airbnb Ireland UC con P.IVA IE9827384L | PDF | Sì |

Il report CSV è utilissimo per la contabilità e per riconciliare gli incassi, ma non è una fattura: non ha valore fiscale come documento di acquisto. Per emettere il TD17 serve la fattura in PDF emessa da Airbnb Ireland UC, che riporta il tuo nome/ragione sociale, la tua partita IVA e l'imponibile della commissione.

Come si accede ai documenti fiscali nel pannello Airbnb

Airbnb aggiorna periodicamente la propria interfaccia, ma la struttura logica resta stabile. I documenti fiscali si trovano in due posti distinti, a seconda di come è configurato il tuo account.

Percorso 1 — Documenti fiscali dell'account

Questo è il punto di accesso principale per gli host con partita IVA che hanno configurato correttamente i propri dati fiscali nel profilo.

Accedi ad airbnb.com con le credenziali host
Clicca sull'icona del profilo in alto a destra → "Account"
Nella barra laterale, seleziona "Pagamenti e pagamenti ricevuti"
Scorri fino alla sezione "Documenti fiscali" (o "Tax documents")
Qui troverai i documenti organizzati per periodo (mensile o trimestrale, a seconda delle impostazioni dell'account)

Ogni documento è scaricabile singolarmente in formato PDF. Airbnb emette tipicamente una fattura per prenotazione oppure un documento aggregato mensile: dipende dall'impostazione nella sezione "Informazioni professionali" del tuo profilo.

Attenzione: questa sezione compare solo se hai inserito una partita IVA valida nell'account. Se il campo partita IVA è vuoto o contiene un codice fiscale personale, Airbnb non emette fatture formali e devi prima correggere i dati nelle impostazioni fiscali.

Percorso 2 — Dalla singola prenotazione

Per recuperare la fattura di una prenotazione specifica:

Vai su "Hosting" → "Prenotazioni"
Cerca e clicca sulla prenotazione di interesse
Nella pagina di dettaglio, scorri fino a "Informazioni sul pagamento" o "Dettagli della transazione"
Cerca il link "Ricevuta" o "Fattura" — cliccandolo si apre o scarica il PDF della fattura Airbnb Ireland UC per quella prenotazione specifica

Questo metodo è utile quando ti serve una fattura specifica (ad esempio per un ravvedimento o per un controllo), ma diventa impraticabile per gestire tutti i documenti del mese in modo sistematico.

Percorso 3 — Strumenti di hosting professionale (account multi-listing)

Se gestisci più immobili e hai attivato gli strumenti di hosting professionale:

Vai su "Strumenti di hosting professionale" (accessibile dalla voce "Menu host" in alto)
Seleziona "Guadagni"
Usa i filtri per struttura e periodo di tempo
Nella scheda delle transazioni di ciascuna struttura trovi i link ai documenti fiscali collegati

Anche qui i documenti si scaricano singolarmente. Non esiste un pulsante "scarica tutto" che esporti in un colpo solo tutti i PDF delle fatture di commissione.

Il report guadagni CSV: come scaricarlo e a cosa serve davvero

Anche se non è sufficiente per il TD17, il report CSV è uno strumento utile per la riconciliazione contabile. Ecco come scaricarlo:

Hosting → "Guadagni"
In alto a destra, clicca su "Esporta" o cerca l'icona di download
Scegli il periodo (mese, trimestre, anno personalizzato)
Seleziona il formato CSV e scarica

Il file CSV contiene per ogni transazione: data, nome ospite, importo lordo, commissione Airbnb, tasse trattenute dalla piattaforma (ritenuta cedolare, se applicabile), importo netto ricevuto e codice di conferma della prenotazione.

A cosa serve il CSV:

Verifica che gli importi sui tuoi estratti conto bancari corrispondano ai pagamenti Airbnb
Calcolo dei ricavi lordi annuali (utile per verificare la soglia forfettario a 85.000 €)
Riconciliazione con i dati DAC7 trasmessi all'Agenzia delle Entrate
Base di partenza per il commercialista nella dichiarazione dei redditi

A cosa non serve il CSV:

Emettere il TD17 (serve il PDF della fattura Airbnb Ireland UC)
Giustificare la deduzione/detrazione di un costo in contabilità ordinaria

Il problema reale: Airbnb non offre un download massivo delle fatture PDF

È il limite strutturale che rende insostenibile la gestione manuale a partire da un certo volume di prenotazioni.

Airbnb non ha un pulsante "scarica tutte le fatture del mese in un archivio ZIP". Ogni fattura PDF va aperta e salvata singolarmente, una per una. Con 30 prenotazioni al mese, stiamo parlando di almeno 30 aperture di pagina, 30 click su "Scarica", 30 file rinominati e archiviati.

Aggiungici che:

La sessione Airbnb scade e ti chiede di riloggarti nel mezzo del lavoro
Alcune prenotazioni cancellate o modificate generano fatture rettificate che vanno rintracciate separatamente
Se gestisci più strutture o più account, il processo si moltiplica linearmente

Per un host con 5 prenotazioni al mese è un fastidio. Per un property manager con 15 immobili e 80 prenotazioni mensili è un'attività da ore, ogni mese, con alto rischio di dimenticanze.

Come verificare che la fattura Airbnb sia corretta prima di emettere il TD17

Prima di usare una fattura Airbnb come base per il TD17, verifica questi elementi:

Dati cedente (Airbnb):

Denominazione: Airbnb Ireland UC
Partita IVA: IE9827384L
Indirizzo: The Watermarque Building, South Lotts Road, Ringsend, Dublin 4, Ireland

Dati cessionario (tu):

Il tuo nome/ragione sociale corretti
La tua partita IVA italiana (non il solo codice fiscale)
L'indirizzo della tua sede

Importo:

L'imponibile della commissione in euro (o altra valuta con indicazione del cambio)
Verifica che coincida con quanto riportato nel CSV dei guadagni per quella prenotazione

Se i dati del cessionario sono errati — partita IVA mancante, nome sbagliato, indirizzo non aggiornato — il TD17 emesso su quella base può essere contestato in accertamento. Prima di scaricare le fatture in massa, accertati che le impostazioni fiscali del tuo account Airbnb siano corrette e aggiornate.

Il caso delle fatture mensili aggregate vs fatture per prenotazione

In alcuni account Airbnb le commissioni vengono fatturate per singola prenotazione (una fattura ogni check-out); in altri viene emesso un documento mensile aggregato che riepiloga tutte le commissioni del periodo.

La differenza non cambia l'obbligo fiscale, ma cambia il numero di TD17 da emettere:

Fatturazione per prenotazione → un TD17 per ogni fattura ricevuta
Fatturazione mensile aggregata → un solo TD17 al mese per tutte le prenotazioni del periodo

Se vuoi passare da un modello all'altro, puoi verificare e modificare questa impostazione in: Account → Informazioni professionali → Impostazioni fiscali. Non tutti gli account hanno questa opzione disponibile: dipende dal paese di registrazione e dalla configurazione del profilo.

Come FatturaBNB elimina questo problema

FatturaBNB risolve esattamente questo collo di bottiglia: si collega al tuo account Airbnb, recupera automaticamente tutte le fatture di commissione — senza che tu debba aprire nemmeno una pagina — e genera i corrispondenti TD17 conformi alle specifiche FatturaPA 1.2.2.

Il flusso concreto è questo:

Collegamento account: installi l'estensione Chrome di FatturaBNB e autorizzi il collegamento all'account Airbnb una sola volta
Recupero automatico: ogni mese il sistema recupera le nuove fatture Airbnb direttamente dal tuo pannello host, senza che tu debba scaricare nulla manualmente
Generazione TD17: per ogni fattura recuperata, FatturaBNB genera il file XML FatturaPA con tutti i dati corretti (cedente Airbnb Ireland UC, tuo P.IVA, imponibile, IVA al 22%)
Trasmissione SDI: il TD17 viene trasmesso al Sistema di Interscambio entro la scadenza del 15 del mese successivo
Conservazione a norma: i file XML e le fatture originali vengono conservati per 10 anni nel tuo archivio digitale

Per i forfettari, il sistema calcola anche l'IVA da versare con F24 e produce il riepilogo trimestrale per i codici 6031–6034.

Per i commercialisti con più clienti host, FatturaBNB gestisce account multipli da un'unica dashboard: stessa logica per ciascun cliente, senza dover accedere manualmente ai singoli pannelli Airbnb.

Il tempo operativo mensile per la parte fatture scende tipicamente da 2–3 ore a una manciata di minuti di verifica e approvazione.

Riepilogo: cosa fare questo mese

Se stai gestendo le fatture Airbnb manualmente, ecco la sequenza da seguire ogni mese:

[ ] Accedi al pannello Airbnb → Account → Pagamenti e pagamenti ricevuti → Documenti fiscali
[ ] Scarica tutti i PDF delle fatture di commissione del mese precedente
[ ] Verifica che ciascuna fattura riporti la tua partita IVA italiana
[ ] Calcola l'IVA al 22% su ciascun imponibile
[ ] Genera e trasmetti il TD17 corrispondente entro il 15 del mese corrente
[ ] Se sei forfettario: accumula l'IVA per il versamento F24 trimestrale (codici 6031–6034)
[ ] Conserva sia la fattura Airbnb originale che il TD17 per 10 anni

Se stai cercando di automatizzare questo processo, inizia con FatturaBNB: il collegamento richiede pochi minuti e il primo mese ti mostra esattamente quante fatture stavi perdendo o gestendo in ritardo.