Come scaricare le fatture delle commissioni Airbnb: guida passo-passo
Ogni mese, chi ha partita IVA e affitta su Airbnb deve preparare un TD17 per ogni fattura di commissione ricevuta da Airbnb Ireland UC. Il primo passaggio pratico che molti host incontrano è questo: dove si trovano queste fatture nel pannello Airbnb? E soprattutto: perché il report dei guadagni che tutti conoscono non è la risposta giusta?
Questa guida spiega dove cercare le fatture vere, come scaricarle, e come controllare che i documenti raccolti siano completi.
Indice
- Fattura di commissione ≠ report guadagni
- Dove trovare le fatture nel pannello Airbnb
- Esempio di fattura Airbnb spiegato
- I dati fiscali di Airbnb Ireland UC
- Il report guadagni CSV
- Il problema del download massivo
- Verificare la fattura prima del TD17
- Come automatizzare
Prima cosa da capire: fattura di commissione ≠ report guadagni
Il malinteso più comune: e quello che genera più problemi in dichiarazione: è confondere i report dei guadagni con le fatture di commissione.
| Documento | Cosa contiene | Formato | Valido per TD17? |
|---|---|---|---|
| Report guadagni | Riepilogo di tutti i pagamenti ricevuti, con breakdown per prenotazione | CSV scaricabile in blocco | No |
| Fattura di commissione Airbnb Ireland UC | Documento fiscale formale emesso da Airbnb Ireland UC con P.IVA IE9827384L | Sì |
Il report CSV è utilissimo per la contabilità e per riconciliare gli incassi, ma non è una fattura: non ha valore fiscale come documento di acquisto. Per preparare il TD17 serve la fattura in PDF emessa da Airbnb Ireland UC, che riporta il tuo nome/ragione sociale, la tua partita IVA e l'imponibile della commissione.
Come si accede ai documenti fiscali nel pannello Airbnb
Secondo le istruzioni ufficiali Airbnb, puoi aprire la fattura dalla prenotazione e dal relativo importo totale. Per il download mensile, cerca nelle impostazioni dell'account: Imposte → Documenti fiscali → Fatture, poi scegli mese e formato disponibile.
La disponibilità dipende dal paese e dal documento; l'interfaccia può cambiare. La guida Airbnb indica una disponibilità delle fatture IVA degli ultimi sei mesi: conserva tempestivamente i documenti e chiedi assistenza per quelli mancanti. Non serve affermare che le fatture esistano solo per chi ha partita IVA.
Esempio di fattura Airbnb spiegato
Una fattura di commissione Airbnb è un documento di una pagina, piuttosto scarno. Ecco le voci che contiene e come leggerle ai fini del TD17:
| Voce sulla fattura | Cosa significa | Ti serve per |
|---|---|---|
| Invoice number | Numero del documento (es. "IT-2026-XXXXXX") | Campo "DatiFattureCollegate" del TD17 |
| Invoice date | Data di emissione, distinta dalla ricezione | Il TD17 va trasmesso entro il 15 del mese successivo |
| Supplier | Airbnb Ireland UC, con partita IVA irlandese | Dati del cedente/prestatore nel TD17 |
| Customer | Il tuo nome/ragione sociale e la tua P.IVA italiana | Verifica: se manca la P.IVA, correggi il profilo |
| Host service fee | L'imponibile della commissione (senza IVA) | Base di calcolo dell'IVA al 22% |
| VAT 0%: reverse charge | La dicitura che conferma l'inversione contabile | È il presupposto dell'autofattura TD17 |
| Confirmation code | Codice della prenotazione collegata | Riconciliazione con il report guadagni |
Se la fattura contiene IVA, identifica il paese e il motivo dell’addebito. Non dedurre dalla sola assenza nel VIES che il reverse charge sia escluso: verifica eventuali rettifiche con il consulente. Vedi la guida VIES.
I dati fiscali di Airbnb Ireland UC (da usare nel TD17)
Questi sono i dati anagrafici del cedente da riportare in ogni autofattura TD17 sulle commissioni Airbnb : da verificare sul documento effettivo:
- Denominazione: Airbnb Ireland UC
- Partita IVA (formato VIES): IE9827384L
- Paese: IE (Irlanda)
- Indirizzo: The Watermarque Building, South Lotts Road, Ringsend
- Città: Dublin 4, Irlanda
Per Booking.com l'equivalente è Booking.com B.V., P.IVA NL805734958B01: trovi il blocco completo nella guida al TD17 Booking.com.
Il report guadagni CSV: come scaricarlo e a cosa serve davvero
Anche se non è sufficiente per il TD17, il report CSV è uno strumento utile per la riconciliazione contabile. Ecco come scaricarlo:
- Hosting → "Guadagni"
- In alto a destra, clicca su "Esporta" o cerca l'icona di download
- Scegli il periodo (mese, trimestre, anno personalizzato)
- Seleziona il formato CSV e scarica
Il file CSV contiene per ogni transazione: data, nome ospite, importo lordo, commissione Airbnb, tasse trattenute dalla piattaforma (ritenuta cedolare, se applicabile), importo netto ricevuto e codice di conferma della prenotazione.
A cosa serve il CSV:
- Verifica che gli importi sui tuoi estratti conto bancari corrispondano ai pagamenti Airbnb
- Calcolo dei ricavi lordi annuali (utile per verificare la soglia forfettario a 85.000 €)
- Riconciliazione con i dati DAC7 trasmessi all'Agenzia delle Entrate
- Base di partenza per il commercialista nella dichiarazione dei redditi
A cosa non serve il CSV:
- Preparare il TD17 (serve il documento della commissione Airbnb)
- Giustificare la deduzione/detrazione di un costo in contabilità ordinaria
Download mensile: che cosa controllare
Airbnb documenta il download multiplo in CSV o PDF per i documenti disponibili. Non è corretto affermare che ogni fattura debba essere scaricata singolarmente. Il mese selezionato segue le date di inizio prenotazione: riconcilia l'export con i documenti e con la data di ricezione rilevante per il TD17.
Come verificare la fattura Airbnb prima di preparare il TD17
Prima di usare una fattura Airbnb come base per il TD17, verifica questi elementi:
Dati cedente (Airbnb):
- Denominazione:
Airbnb Ireland UC - Partita IVA:
IE9827384L - Indirizzo:
The Watermarque Building, South Lotts Road, Ringsend, Dublin 4, Ireland
Dati cessionario (tu):
- Il tuo nome/ragione sociale corretti
- La tua partita IVA italiana (non il solo codice fiscale)
- L'indirizzo della tua sede
Importo:
- L'imponibile della commissione in euro (o altra valuta con indicazione del cambio)
- Verifica che coincida con quanto riportato nel CSV dei guadagni per quella prenotazione
Se i dati del cessionario sono errati: partita IVA mancante, nome sbagliato, indirizzo non aggiornato: il TD17 emesso su quella base può essere contestato in accertamento. Prima di scaricare le fatture in massa, accertati che le impostazioni fiscali del tuo account Airbnb siano corrette e aggiornate.
Come FatturaBnB elimina questo problema
FatturaBnB risolve esattamente questo collo di bottiglia partendo da una cosa che hai già: le email che Airbnb ti invia a ogni prenotazione. Non devi installare nulla, non devi condividere password e FatturaBnB non accede mai al tuo account Airbnb.
Il flusso concreto è questo:
- Inoltro email: attivi una sola volta l'inoltro automatico delle email di Airbnb verso il tuo indirizzo FatturaBnB personale (una regola in Gmail o Outlook: ti guidiamo passo passo, richiede pochi minuti)
- Recupero automatico: da quel momento ogni prenotazione, cancellazione o modifica viene registrata da sola, man mano che le email arrivano, senza che tu debba scaricare nulla manualmente
- Generazione TD17: per ogni commissione rilevata, FatturaBnB genera il file XML FatturaPA con tutti i dati corretti (cedente Airbnb Ireland UC, tuo P.IVA, imponibile, IVA al 22%)
- Trasmissione SDI: il TD17 viene trasmesso al Sistema di Interscambio dopo i controlli necessari; verifica poi l’esito
- Conservazione a norma: i file XML e le fatture originali vengono conservati per 10 anni nel tuo archivio digitale
Per i forfettari, ogni autofattura riporta in chiaro l'IVA dovuta: il totale trimestrale da versare con F24 diventa una somma di importi già in dashboard, non una caccia ai documenti.
Per i commercialisti con più clienti host, FatturaBnB gestisce tutti i clienti da un'unica dashboard: ogni host ha il suo indirizzo di inoltro dedicato e le fatture arrivano già smistate per cliente, senza dover accedere manualmente ai singoli pannelli Airbnb.
Misura il tempo effettivamente risparmiato sul tuo volume di documenti, includendo verifiche e anomalie: non esiste un risultato garantito in minuti.
Riepilogo: cosa fare questo mese
Se stai gestendo le fatture Airbnb manualmente, ecco la sequenza da seguire ogni mese:
- Accedi al pannello Airbnb → Account → Pagamenti e pagamenti ricevuti → Documenti fiscali
- Scarica tutti i PDF delle fatture di commissione del mese precedente
- Verifica che ciascuna fattura riporti la tua partita IVA italiana
- Calcola l'IVA al 22% su ciascun imponibile
- Genera e trasmetti il TD17 corrispondente entro il 15 del mese corrente
- Se sei forfettario: accumula l'IVA per il versamento F24 trimestrale (codici 6031–6034)
- Conserva sia la fattura Airbnb originale che il TD17 per 10 anni
Se stai cercando di automatizzare questo processo, inizia con FatturaBnB: l'attivazione dell'inoltro email richiede pochi minuti e il primo mese ti mostra esattamente quante fatture stavi perdendo o gestendo in ritardo.
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Fonti normative
Le verifiche su commissioni e documenti seguono il DPR 633/1972, artt. 17, 19 e 22. Per locazioni brevi e ritenute: D.L. 50/2017, art. 4. Le condizioni dipendono dall’attività e dal regime effettivi.