Come scaricare le fatture delle commissioni Airbnb: guida passo-passo
Ogni mese, chi ha partita IVA e affitta su Airbnb deve emettere un'autofattura TD17 per ogni fattura di commissione ricevuta da Airbnb Ireland UC. Il primo ostacolo pratico che molti host incontrano è questo: dove si trovano queste fatture nel pannello Airbnb? E soprattutto — perché il report dei guadagni che tutti conoscono non è la risposta giusta?
Questa guida spiega dove cercare le fatture vere, come scaricarle, e qual è il limite strutturale che rende il processo manuale insostenibile appena si supera qualche decina di prenotazioni al mese.
Indice
- Fattura di commissione ≠ report guadagni
- Dove trovare le fatture nel pannello Airbnb
- Esempio di fattura Airbnb spiegato
- I dati fiscali di Airbnb Ireland UC
- Il report guadagni CSV
- Il problema del download massivo
- Verificare la fattura prima del TD17
- Come automatizzare
Prima cosa da capire: fattura di commissione ≠ report guadagni
Il malinteso più comune — e quello che genera più problemi in dichiarazione — è confondere i report dei guadagni con le fatture di commissione.
| Documento | Cosa contiene | Formato | Valido per TD17? |
|---|---|---|---|
| Report guadagni | Riepilogo di tutti i pagamenti ricevuti, con breakdown per prenotazione | CSV scaricabile in blocco | No |
| Fattura di commissione Airbnb Ireland UC | Documento fiscale formale emesso da Airbnb Ireland UC con P.IVA IE9827384L | Sì |
Il report CSV è utilissimo per la contabilità e per riconciliare gli incassi, ma non è una fattura: non ha valore fiscale come documento di acquisto. Per emettere il TD17 serve la fattura in PDF emessa da Airbnb Ireland UC, che riporta il tuo nome/ragione sociale, la tua partita IVA e l'imponibile della commissione.
Come si accede ai documenti fiscali nel pannello Airbnb
Airbnb aggiorna periodicamente la propria interfaccia, ma la struttura logica resta stabile. I documenti fiscali si trovano in due posti distinti, a seconda di come è configurato il tuo account.
Percorso 1 — Documenti fiscali dell'account
Questo è il punto di accesso principale per gli host con partita IVA che hanno configurato correttamente i propri dati fiscali nel profilo.
- Accedi ad airbnb.com con le credenziali host
- Clicca sull'icona del profilo in alto a destra → "Account"
- Seleziona la sezione "Tasse" (o "Imposte" da app mobile: Menu → Conto → Imposte)
- Apri la scheda "Documenti fiscali" (o "Tax documents")
- Qui troverai le fatture di commissione elencate in ordine cronologico, una per prenotazione
Ogni documento è scaricabile singolarmente in formato PDF. Airbnb emette una fattura di commissione per ogni prenotazione: il numero di documenti da gestire cresce quindi con il numero di check-out del mese.
Attenzione: questa sezione compare solo se hai inserito una partita IVA valida nell'account. Se il campo partita IVA è vuoto o contiene un codice fiscale personale, Airbnb non emette fatture formali e devi prima correggere i dati nelle impostazioni fiscali.
Percorso 2 — Dalla singola prenotazione
Per recuperare la fattura di una prenotazione specifica:
- Vai su "Hosting" → "Prenotazioni"
- Cerca e clicca sulla prenotazione di interesse
- Nella pagina di dettaglio, scorri fino a "Informazioni sul pagamento" o "Dettagli della transazione"
- Cerca il link "Ricevuta" o "Fattura" — cliccandolo si apre o scarica il PDF della fattura Airbnb Ireland UC per quella prenotazione specifica
Questo metodo è utile quando ti serve una fattura specifica (ad esempio per un ravvedimento o per un controllo), ma diventa impraticabile per gestire tutti i documenti del mese in modo sistematico.
Percorso 3 — Strumenti di hosting professionale (account multi-listing)
Se gestisci più immobili e hai attivato gli strumenti di hosting professionale:
- Vai su "Strumenti di hosting professionale" (accessibile dalla voce "Menu host" in alto)
- Seleziona "Guadagni"
- Usa i filtri per struttura e periodo di tempo
- Nella scheda delle transazioni di ciascuna struttura trovi i link ai documenti fiscali collegati
Anche qui i documenti si scaricano singolarmente. Non esiste un pulsante "scarica tutto" che esporti in un colpo solo tutti i PDF delle fatture di commissione.
Esempio di fattura Airbnb spiegato
Una fattura di commissione Airbnb è un documento di una pagina, piuttosto scarno. Ecco le voci che contiene e come leggerle ai fini del TD17:
| Voce sulla fattura | Cosa significa | Ti serve per |
|---|---|---|
| Invoice number | Numero del documento (es. "IT-2026-XXXXXX") | Campo "DatiFattureCollegate" del TD17 |
| Invoice date | Data di emissione = data di ricezione, ai fini della scadenza | Il TD17 va trasmesso entro il 15 del mese successivo |
| Supplier | Airbnb Ireland UC, con partita IVA irlandese | Dati del cedente/prestatore nel TD17 |
| Customer | Il tuo nome/ragione sociale e la tua P.IVA italiana | Verifica: se manca la P.IVA, correggi il profilo |
| Host service fee | L'imponibile della commissione (senza IVA) | Base di calcolo dell'IVA al 22% |
| VAT 0% — reverse charge | La dicitura che conferma l'inversione contabile | È il presupposto dell'autofattura TD17 |
| Confirmation code | Codice della prenotazione collegata | Riconciliazione con il report guadagni |
Se invece della dicitura "reverse charge" trovi un'IVA irlandese al 23% addebitata in fattura, il tuo account non è configurato come business con P.IVA validata: in quel caso il TD17 non va emesso su quelle fatture — leggi cosa fare se non sei iscritto al VIES.
I dati fiscali di Airbnb Ireland UC (da usare nel TD17)
Questi sono i dati anagrafici del cedente da riportare in ogni autofattura TD17 sulle commissioni Airbnb — sempre gli stessi, per tutti gli host italiani:
- Denominazione: Airbnb Ireland UC
- Partita IVA (formato VIES): IE9827384L
- Paese: IE (Irlanda)
- Indirizzo: The Watermarque Building, South Lotts Road, Ringsend
- Città: Dublin 4, Irlanda
Per Booking.com l'equivalente è Booking.com B.V., P.IVA NL805734958B01 — trovi il blocco completo nella guida al TD17 Booking.com.
Il report guadagni CSV: come scaricarlo e a cosa serve davvero
Anche se non è sufficiente per il TD17, il report CSV è uno strumento utile per la riconciliazione contabile. Ecco come scaricarlo:
- Hosting → "Guadagni"
- In alto a destra, clicca su "Esporta" o cerca l'icona di download
- Scegli il periodo (mese, trimestre, anno personalizzato)
- Seleziona il formato CSV e scarica
Il file CSV contiene per ogni transazione: data, nome ospite, importo lordo, commissione Airbnb, tasse trattenute dalla piattaforma (ritenuta cedolare, se applicabile), importo netto ricevuto e codice di conferma della prenotazione.
A cosa serve il CSV:
- Verifica che gli importi sui tuoi estratti conto bancari corrispondano ai pagamenti Airbnb
- Calcolo dei ricavi lordi annuali (utile per verificare la soglia forfettario a 85.000 €)
- Riconciliazione con i dati DAC7 trasmessi all'Agenzia delle Entrate
- Base di partenza per il commercialista nella dichiarazione dei redditi
A cosa non serve il CSV:
- Emettere il TD17 (serve il PDF della fattura Airbnb Ireland UC)
- Giustificare la deduzione/detrazione di un costo in contabilità ordinaria
Il problema reale: Airbnb non offre un download massivo delle fatture PDF
È il limite strutturale che rende insostenibile la gestione manuale a partire da un certo volume di prenotazioni.
Airbnb non ha un pulsante "scarica tutte le fatture del mese in un archivio ZIP". Ogni fattura PDF va aperta e salvata singolarmente, una per una. Con 30 prenotazioni al mese, stiamo parlando di almeno 30 aperture di pagina, 30 click su "Scarica", 30 file rinominati e archiviati.
Aggiungici che:
- La sessione Airbnb scade e ti chiede di riloggarti nel mezzo del lavoro
- Alcune prenotazioni cancellate o modificate generano fatture rettificate che vanno rintracciate separatamente
- Se gestisci più strutture o più account, il processo si moltiplica linearmente
Per un host con 5 prenotazioni al mese è un fastidio. Per un property manager con 15 immobili e 80 prenotazioni mensili è un'attività da ore, ogni mese, con alto rischio di dimenticanze.
Come verificare che la fattura Airbnb sia corretta prima di emettere il TD17
Prima di usare una fattura Airbnb come base per il TD17, verifica questi elementi:
Dati cedente (Airbnb):
- Denominazione:
Airbnb Ireland UC - Partita IVA:
IE9827384L - Indirizzo:
The Watermarque Building, South Lotts Road, Ringsend, Dublin 4, Ireland
Dati cessionario (tu):
- Il tuo nome/ragione sociale corretti
- La tua partita IVA italiana (non il solo codice fiscale)
- L'indirizzo della tua sede
Importo:
- L'imponibile della commissione in euro (o altra valuta con indicazione del cambio)
- Verifica che coincida con quanto riportato nel CSV dei guadagni per quella prenotazione
Se i dati del cessionario sono errati — partita IVA mancante, nome sbagliato, indirizzo non aggiornato — il TD17 emesso su quella base può essere contestato in accertamento. Prima di scaricare le fatture in massa, accertati che le impostazioni fiscali del tuo account Airbnb siano corrette e aggiornate.
Come FatturaBnB elimina questo problema
FatturaBnB risolve esattamente questo collo di bottiglia partendo da una cosa che hai già: le email che Airbnb ti invia a ogni prenotazione. Non devi installare nulla, non devi condividere password e FatturaBnB non accede mai al tuo account Airbnb.
Il flusso concreto è questo:
- Inoltro email: attivi una sola volta l'inoltro automatico delle email di Airbnb verso il tuo indirizzo FatturaBnB personale (una regola in Gmail o Outlook — ti guidiamo passo passo, richiede pochi minuti)
- Recupero automatico: da quel momento ogni prenotazione, cancellazione o modifica viene registrata da sola, man mano che le email arrivano, senza che tu debba scaricare nulla manualmente
- Generazione TD17: per ogni commissione rilevata, FatturaBnB genera il file XML FatturaPA con tutti i dati corretti (cedente Airbnb Ireland UC, tuo P.IVA, imponibile, IVA al 22%)
- Trasmissione SDI: il TD17 viene trasmesso al Sistema di Interscambio entro la scadenza del 15 del mese successivo
- Conservazione a norma: i file XML e le fatture originali vengono conservati per 10 anni nel tuo archivio digitale
Per i forfettari, ogni autofattura riporta in chiaro l'IVA dovuta: il totale trimestrale da versare con F24 (codici 6031–6034) diventa una somma di importi già in dashboard, non una caccia ai documenti.
Per i commercialisti con più clienti host, FatturaBnB gestisce tutti i clienti da un'unica dashboard: ogni host ha il suo indirizzo di inoltro dedicato e le fatture arrivano già smistate per cliente, senza dover accedere manualmente ai singoli pannelli Airbnb.
Il tempo operativo mensile per la parte fatture scende tipicamente da 2–3 ore a una manciata di minuti di verifica e approvazione.
Riepilogo: cosa fare questo mese
Se stai gestendo le fatture Airbnb manualmente, ecco la sequenza da seguire ogni mese:
- Accedi al pannello Airbnb → Account → Pagamenti e pagamenti ricevuti → Documenti fiscali
- Scarica tutti i PDF delle fatture di commissione del mese precedente
- Verifica che ciascuna fattura riporti la tua partita IVA italiana
- Calcola l'IVA al 22% su ciascun imponibile
- Genera e trasmetti il TD17 corrispondente entro il 15 del mese corrente
- Se sei forfettario: accumula l'IVA per il versamento F24 trimestrale (codici 6031–6034)
- Conserva sia la fattura Airbnb originale che il TD17 per 10 anni
Se stai cercando di automatizzare questo processo, inizia con FatturaBnB: l'attivazione dell'inoltro email richiede pochi minuti e il primo mese ti mostra esattamente quante fatture stavi perdendo o gestendo in ritardo.