Tasse Airbnb 2026: cedolare secca o partita IVA, e l'IVA sulle commissioni
Vuoi sapere quante tasse paghi su Airbnb. La risposta onesta sta in due numeri e una soglia: cedolare secca al 21% o al 26% finché resti privato. Dal terzo immobile scatta la partita IVA obbligatoria, con tutto quello che si porta dietro. Compreso un obbligo IVA sulle commissioni che quasi nessuna guida menziona e che vale anche per i forfettari.
Indice
- Quanto paghi, in una tabella
- Cedolare secca: chi può e come funziona
- Partita IVA: quando scatta e cosa comporta
- Esempio: 20.000 € di incassi, cedolare vs forfettario
- L'obbligo che arriva con la partita IVA: l'IVA sulle commissioni
- FAQ
Quanto paghi, in una tabella
| La tua situazione | Cosa paghi |
|---|---|
| 1 immobile in locazione breve, privato | Cedolare secca 21% sul corrispettivo lordo |
| 2 immobili, privato | 21% sul primo che indichi tu, 26% sul secondo |
| Dal 3° immobile | Partita IVA obbligatoria: la legge presume l'attività d'impresa |
| Airbnb incassa per te (privato) | Ritenuta del 21% a titolo d'acconto, che scali in dichiarazione |
Le aliquote differenziate vengono dalla Legge di Bilancio 20241; la soglia dei tre immobili dalla Legge di Bilancio 20262. Il quadro completo delle novità, CIN e BDSR compresi, è nella guida alle regole 2026.
Cedolare secca: chi può e come funziona
La cedolare secca è un'imposta sostitutiva: paghi il 21% (o il 26%) sul corrispettivo lordo e chiudi lì, niente IRPEF, niente addizionali. Possono usarla i privati che affittano fino a due immobili con contratti sotto i 30 giorni, fuori dall'esercizio d'impresa (art. 4, D.L. 50/20173).
Tre cose da sapere:
- lordo significa lordo: le commissioni di Airbnb non si deducono, l'imposta si calcola sull'intero corrispettivo;
- la ritenuta del 21% che Airbnb applica quando incassa per te è un acconto. Sul primo immobile (21%) la partita si chiude quasi pari; sul secondo (26%) resta un conguaglio da versare in dichiarazione;
- la scelta tra cedolare e IRPEF ordinaria si fa in dichiarazione, immobile per immobile; per gli affitti brevi la cedolare conviene nella grande maggioranza dei casi.
Partita IVA: quando scatta e cosa comporta
Dal 2026 chi destina alla locazione breve tre o più immobili nello stesso anno è imprenditore per presunzione di legge (art. 1, comma 17, L. 199/20252). La presunzione è relativa, ma l'onere di superarla è tuo, non dell'Agenzia delle Entrate.
Con la partita IVA (codice ATECO adeguato, per esempio 55.20.42 per gli alloggi per vacanze) la cedolare secca sparisce e scegli tra:
- regime forfettario, fino a 85.000 € di ricavi: imposta sostitutiva al 15% (5% per i primi cinque anni di nuova attività) su un imponibile ridotto dal coefficiente di redditività, più i contributi INPS;
- regime ordinario o semplificato: IRPEF sugli utili reali, costi deducibili, IVA detraibile.
Aprire la partita IVA non significa battere scontrini a ogni ospite: la mera locazione resta esente IVA e la fattura all'ospite serve solo se richiesta. Il quadro esatto è nella guida scontrino, fattura o niente.
Esempio: 20.000 € di incassi, cedolare vs forfettario
Un immobile, 20.000 € di corrispettivi in un anno:
| Cedolare secca (privato) | Forfettario (P.IVA) | |
|---|---|---|
| Base imponibile | 20.000 € | 8.000 € (coefficiente 40%4) |
| Imposta | 4.200 € (21%) | 1.200 € (15%) |
| Contributi INPS | Nessuno | Gestione commercianti, circa 4.500 € l'anno di minimali |
| IVA sulle commissioni Airbnb | Nessun obbligo | TD17 col 22%, non detraibile |
| Totale indicativo | ~ 4.200 € | ~ 5.900 € |
Finché puoi stare in cedolare, la cedolare vince quasi sempre: l'aliquota nominale più alta batte il forfettario perché non paga contributi. Il punto vero è che dal terzo immobile la scelta non esiste più: la partita IVA è un obbligo, non un'opzione. I numeri esatti del tuo caso (immobili, altri redditi, INPS) vanno fatti con il commercialista; l'ordine di grandezza è questo.
L'obbligo che arriva con la partita IVA: l'IVA sulle commissioni
Qui finiscono quasi tutte le guide sulla tassazione Airbnb, ed è esattamente dove comincia l'errore più frequente di chi apre la partita IVA.
Airbnb ti fattura le commissioni dall'Irlanda, senza IVA italiana. Con la partita IVA diventi tu il debitore di quell'IVA: per ogni fattura di commissioni devi emettere un'autofattura TD17, calcolare il 22% e trasmetterla allo SDI entro il 15 del mese successivo (art. 17, c. 2, D.P.R. 633/725). Vale identico per Booking.com, e vale anche in regime forfettario, dove quel 22% è un costo secco perché non è detraibile: i dettagli per i forfettari, e perché l'obbligo riguarda tutti gli host con partita IVA.
L'IVA si calcola sulla commissione effettiva. Il passaggio Airbnb del 13 ottobre riguarda gli host con software di gestione ancora sulla tariffa suddivisa, per prenotazioni successive al cambio: non tutti gli host indistintamente.8 Per il documento da usare consulta la guida al TD17.
Questa è anche l'unica parte della tassazione Airbnb che si automatizza davvero: FatturaBnB legge le fatture di commissione che Airbnb e Booking ti inviano via email e prepara il TD17, pronto per lo SDI.
Fonti normative
- L. 30 dicembre 2023, n. 213 (Bilancio 2024, aliquote cedolare 21/26% e ritenuta a titolo d'acconto), su Normattiva
- L. 30 dicembre 2025, n. 199 (Bilancio 2026, art. 1 c. 17: presunzione d'impresa dal terzo immobile), su Normattiva
- D.L. 50/2017, art. 4 (locazioni brevi, cedolare e ritenuta), su Normattiva
- L. 23 dicembre 2014, n. 190 (regime forfettario, coefficienti di redditività in allegato), su Normattiva
- D.P.R. 633/1972, art. 17 (reverse charge), testo vigente su Normattiva
- Airbnb, aggiornamento sulle commissioni del 29 luglio 2026: destinatari e decorrenza del passaggio alla tariffa unica.
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Domande frequenti
Airbnb paga le tasse per me?
No. Se incassa per te e affitti da privato, Airbnb trattiene il 21% a titolo d'acconto: è un anticipo sulle tue imposte, non il saldo. La dichiarazione resta a tuo carico, e con la DAC7 Airbnb comunica ogni anno all'Agenzia delle Entrate i dati dei tuoi incassi, che vengono incrociati con quanto dichiari.
Devo dichiarare i redditi Airbnb?
Sempre, dal primo euro. In cedolare secca li dichiari nel 730 o nel modello Redditi con l'imposta sostitutiva; con partita IVA rientrano nel reddito d'impresa. Non esiste una franchigia sotto la quale gli incassi da locazione breve sono esenti.
Quando serve la partita IVA per Airbnb?
Dal terzo immobile destinato alla locazione breve nello stesso anno: la legge presume l'attività d'impresa (art. 1, c. 17, L. 199/2025). Fino a due immobili resti privato in cedolare secca, salvo che l'attività sia comunque organizzata in forma d'impresa (per esempio con servizi da struttura ricettiva).
Cedolare secca al 21% o al 26%?
21% sul primo immobile destinato alla locazione breve, 26% dal secondo in poi (L. 213/2023). Il primo immobile lo indichi tu in dichiarazione, e l'aliquota ridotta si applica per intero ai suoi redditi anche se ne affitti altri.
Le commissioni Airbnb sono deducibili?
In cedolare secca no: l'imposta si calcola sul corrispettivo lordo e nessun costo è deducibile. In regime forfettario i costi sono assorbiti dalla deduzione forfettaria del coefficiente, quindi nemmeno lì si deducono singolarmente. Solo in contabilità ordinaria o semplificata la commissione è un costo deducibile. L'IVA sulle commissioni, invece, va versata col TD17 in ogni caso in cui hai partita IVA.